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老舊小區物業管理難題怎么破?

作者: 責任編輯:張彬 2019-06-12 09:36:47 來源: 正北方網

  

警備區小區一角   

老舊小區改造后,通過引入專業的物業公司進行管理,解決了多年來“沒人管”“不好管”的問題。然而,近日記者采訪了解到,呼和浩特市部分老舊小區引入物業公司后,由于種種原因,出現了收費率低,服務質量無法提升等問題,老舊小區再次陷入物業越管越難的死循環當中。

警備區小區管理有方

記者在采訪中了解到,玉泉區警備區小區由于收費率較高,物業服務水平較好。

6月3日,記者來到位于玉泉區石羊橋的警備區小區,只見小區門口安裝了門禁和車輛識別系統,非本小區車輛不得進入,在大門口處有保安站崗,監控室、活動室、物業辦公室一字排開,井然有序。

記者在小區內看到,該小區內綠化帶生長茂密,剪裁得非常有型,路燈為太陽能系統,晚上會自動亮起,墻壁上畫著山水壁畫,宣傳欄寫著各類正能量標語,居民樓門前畫了不少停車位,車輛按照箭頭方向有序停放,小區內還有涼亭、健身器材等,不少老年人帶著小孩在樓下綠蔭處遛彎,其樂融融。

“該小區最早物業費定為180元一年,收費率一直不錯,隨后,我們提高了物業服務標準,也征求了居民同意,物業費提高至450元一年,現在基本能達到收支平衡。”內蒙古順印物業公司負責人于鴻志告訴記者,服務提高了,居民也更滿意了,物業公司在此站住了腳,可以為小區環境和物業服務質量提升做進一步的長遠規劃。

記者注意到,在該小區公告欄上,對物業費收取標準以及尚未繳費的業主,進行了公示,不少業主看到公示后,主動繳費,物業工作人員便用馬克筆將公示名單上的姓名劃掉。“我們提醒業主在繳納物業費時,索要印有物業公司抬頭的發票,如不能提供,居民可以拒絕繳費。”于鴻志告訴記者,逾期不交納物業費的居民,物業公司將走法律程序提起訴訟。

元興花園物業公司入不敷出

同為內蒙古順印物業公司管理下的老舊小區,與警備區小區一墻之隔的元興花園,由于物業費收繳率低,物業公司入不敷出,服務標準“降格”。

記者注意到,該小區內安置了門禁,沒有傳達室,夜間沒有保安巡邏,小區內垃圾能保證日產日清,保潔人數較少,只能一周內轉圈將所有樓道清掃一遍,不少花草樹木已枯死。

記者了解到,該小區屬于老舊小區,經過老舊小區改造后,2016年9月引入物業,成為玉泉區第一批樣板小區,由于政府補貼,物業公司每年只向每戶居民收取120元的衛生費,而從去年4月1日開始補貼取消了,全靠居民繳費維持。

“之前算上政府補貼,這個小區剛剛維持平衡,現在補貼停了,我一年還要倒貼八九萬元。”于鴻志告訴記者,小區內462戶居民,仍有150多戶常年不繳納衛生費,每年催繳物業費,每戶平均需要工作人員上門催收五六趟,出于成本考慮,只好縮減了衛生、安保等人員。

“我曾想把物業費提高到一年180元,同時提高服務標準,入戶調查后居民都表示維持現狀即可……”于鴻志告訴記者,此前入駐,物業公司被告知享有3年政府補貼,勉強維持收支平衡,不料領了2年補貼后政策就停了,讓自己進退兩難,目前元興花園只能維持衛生清潔,很難提供其他的服務。

對此,呼和浩特市小區局局長高翔表示,針對元興花園的特殊情況,小區局建議讓居民成立業主委員會,選出有公信力的居民擔任業委會成員,積極參與小區環境管理。五塔北街社區王曉琴主任也告訴記者,社區計劃在小區內建一個居民服務站,作為居民的議事站,結合小區的實際情況希望通過小區的黨員帶動居民,讓小區環境越來越好。

藝術廳北街社區:獨棟樓難管理

同樣為老舊小區,新城區建行宿舍15號樓在改造后實施了準物業管理,通過一個階段的過渡,該宿舍樓與周邊其他小區共同引入物業公司進行管理。然而,新的物業公司進駐后,一些居民卻反映稱,每月每平方米0.6元的物業費所享受到的服務與此前基本差不多,至于小區安保等其他服務根本無法保障。

5月22日,記者來到新城區建行宿舍15號樓采訪。在門房處,記者看到了由藝術廳北街社區、呼和浩特市星宸物業管理有限公司于去年7月11日貼出的《準物業小區入場管理公示》,上面大致寫著:為進一步提升和鞏固老舊住宅小區改造成果,把由社區管理的準物業管理小區模式逐步轉變為市場化、社會化、專業化的物業管理模式,呼和浩特星宸物業管理有限公司正式應邀入駐本小區。

采訪中,負責該宿舍樓院內管理工作的張先生向記者介紹道,多年來,小區的保潔和門衛工作一直由他負責,去年新物業公司接手后,他便成了物業公司的員工,每個月領取1500元的工資,負責同樣的工作。“現在每月每平方米0.6元的物業費比以前高了0.25元,居民們覺得服務基本和以前一樣,便有不少人拒絕交費。”張先生說道。

針對此事,記者隨后采訪了新城區西街街道藝術廳北街社區黨支部書記高利紅,據她介紹,為了解決老舊住宅小區物業管理缺失的問題,幾年前,新城區實施了準物業管理模式,即以最低的費用來維持小區最基本的運轉。從去年開始,新城區開始試點推行物業長效管理,在實施準物業管理的小區引進專業的物業公司進行管理,通過劃片管理,呼和浩特星宸物業管理有限公司負責新城區西街街道辦事處藝術廳北街、曙光、星火3個社區內老舊小區的物業工作。區里為物業公司定的物業費收費標準為每月每平方米不低于0.6元,由于老舊小區居民一直沒有購買物業服務的習慣,因此為了保障物業公司在收費率低的情況下還能正常運行,區里采取了階梯性補貼的辦法。即,第一年每月每平方米補貼0.4元,第二年0.3元,第三年0.2元。“進駐以來,物業公司面臨的主要問題是:規模大一些、能封閉、硬件條件好的小區,物業管理相對容易,物業費也好收取;而硬件差、無法封閉的獨棟樓管理起來難度較大,物業費也不好收取。”高利紅說道。

“為了做好3個社區內老舊小區的管理工作,我們一共配備了60多個人,一個月光工資就得15萬左右,而5月份預計物業費只能收到3萬元左右,在進行了前期硬件設施投入、且政府補貼只發放了一部分的情況下,公司每個月需要貼錢來維持運轉……”采訪中,呼和浩特星宸物業管理有限公司一位負責人說道。據他介紹,建行小區23號院能夠實行封閉管理,該公司便配備了保安、保潔、客服等工作人員進駐,小區的收費率能達到80%;而一些獨棟樓不是沒有門房,就是沒有院子,公司沒法安排保安進駐,只能指派巡崗保安進行巡邏,而收費率往往不足四成。“其實有許多物業服務是看不見的,如樓道門維修、樓頂維修、供熱管道維修、清理化糞池等等,接管這些獨棟樓以及小區以來,我們做了大量的工作,一部分得到實惠的居民對我們的工作很認可。”針對一些居民提出的服務不到位問題,該負責人這樣說道。

引入準物業管理模式

記者了解到,目前首府共有1900多個老舊小區,其中共有800多個引入了準物業管理模式。然而,準物業管理模式作為一個過渡政策,其目的是通過政府補貼引入物業公司,隨后逐漸“斷奶”,通過居民繳納物業費,形成花錢購買服務的良性循環,讓老舊小區由專業物業公司管理下去。

“目前,準物業管理在新城區、賽罕區取得了初步成效,在玉泉區、回民區等老舊小區遇到了一定挫折,其根源在于部分居民不繳納物業費,沒有形成商品觀念,拒絕購買服務。”小區局局長高翔告訴記者,一部分老舊小區曾為三公企業自管單位,居民沒有繳納物業費的習慣,一部分老舊小區居民則習慣于“政府兜底”,享“免費午餐”,這些觀念的存在,導致部分老舊小區物業費收繳率低下,物業公司難以開展工作。

“由于收費率低、維護成本大,部分物業公司有撤離之心,對此,政府會一直積極招標,引入新的物業公司,不讓老舊小區陷入無人可管的困境。”高翔告訴記者,為了提高收費率,小區局鼓勵物業公司提高服務質量,讓居民們按月、按季度分次繳納,降低交費壓力。

觀念需逐步轉變

高翔建議,老舊小區都應該成立業委會,居民齊抓共管,實現業委會自治,在小區內進行信息公示,對拒交物業費的業主形成輿論壓力,物業公司也針對部分惡意欠費業主,走司法仲裁程序,提高業主違法成本。

記者了解到,首府正在構建信用體系,未來惡意拖欠物業費的居民將被列入黑名單,影響“丁香分”積分,落戶、參軍、孩子上學都可能受影響,這一舉措的實行,將扭轉居民觀念,大大減少居民惡意拖欠物業費的現象。

“對于物業公司來說,服務與收費是相輔相成的,服務到位了收費率自然會上升;對于居民來說,享受物業服務的同時也需要繳納費用,尤其是對于老舊小區的居民來說,需要逐漸形成購買服務的觀念。”高利紅說,除了上述因素,硬件設施的不斷完善也有利于小區物業管理。目前,西街街道辦事處正在打造西街物業指揮中心,計劃將轄區內所有有物業接管的老舊小區(包括獨棟樓)納入監控范圍,提升這些小區的安全系數。而這樣的硬件投入,會使物業管理更有效。

對于目前遇到的普遍問題,呼和浩特星宸物業管理有限公司的負責人認為,在現有情況下,物業公司應該在做好物業服務工作的基礎上,加強宣傳,搞一些互動活動,與居民拉近距離,增進相互了解,逐漸轉變居民的觀念。 文·攝影/北方新報融媒體首席記者  張學博  記者  郝儒冰

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